Guida
Come leggere una visura catastale
Aggiornata il 8 novembre 2026
La visura catastale è il documento dell'Agenzia delle Entrate che riassume i dati di un immobile: dove si trova, com'è classificato, quanto vale ai fini fiscali e a chi è intestato. Ecco come leggerla, voce per voce.
01Un esempio di visura
Le visure dei fabbricati e dei terreni hanno voci in parte diverse. Qui sotto c'è un esempio di fabbricato, il caso più comune (una casa, un negozio, un garage); più avanti trovi le voci dei terreni.
02Le voci, una per una
1 Comune e codice catastale
Ogni comune ha un codice catastale di una lettera e tre cifre (Lecce è E506, Roma è H501). In alcuni comuni c'è anche una sezione, che divide il territorio in parti con numerazioni separate.
2 Foglio, particella e subalterno
Sono l'"indirizzo catastale" dell'immobile. Il foglio è una porzione della mappa del comune; la particella (detta anche mappale o numero di mappa) è il singolo appezzamento di terreno o il lotto su cui sorge un edificio; il subalterno distingue le singole unità (appartamento, negozio, garage) dentro lo stesso edificio. Approfondisci in Foglio, particella e subalterno.
3 Zona censuaria, categoria e classe
Sono il classamento, cioè come il catasto inquadra l'immobile.
- La categoria dice il tipo di immobile. Le più comuni: A/2 abitazione di tipo civile, A/3 abitazione di tipo economico, A/7 villino, A/10 ufficio o studio privato, C/1 negozio, C/2 magazzino o cantina, C/6 box o posto auto, D/1 opificio. Il gruppo F indica unità senza rendita, come F/2 (unità collabente, cioè un rudere) o F/3 (in corso di costruzione).
- La classe indica il livello di pregio all'interno della stessa categoria e della stessa zona: a parità di categoria, una classe più alta corrisponde a una rendita più alta.
- La zona censuaria è una parte del comune con caratteristiche di mercato omogenee; nei comuni piccoli c'è spesso una zona sola.
4 Consistenza e superficie catastale
La consistenza si misura in modo diverso a seconda del gruppo: in vani per le abitazioni e gli uffici (gruppo A), in metri quadri per negozi, magazzini e box (gruppo C), in metri cubi per il gruppo B. La superficie catastale è calcolata con regole precise (DPR 138/1998): comprende i muri e conta in parte balconi, terrazzi e cantine, quindi è diversa dalla superficie "calpestabile".
5 Rendita catastale
La rendita è il valore fiscale annuo dell'immobile stabilito dal catasto. Non è il valore di mercato: serve come base per calcolare imposte come IMU, imposta di registro e imposte sulle successioni, che la moltiplicano per coefficienti stabiliti dalla legge. Per i terreni al suo posto ci sono il reddito dominicale e il reddito agrario.
6 Indirizzo e piano
È l'indirizzo come risulta in catasto. Può non coincidere con quello attuale se, per esempio, la via ha cambiato nome o numerazione.
7 Intestati, diritti e quote
Sono le persone o le società a cui l'immobile è intestato, con il tipo di diritto (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, abitazione…) e la quota (1/1, 1/2…).
8 Dati derivanti da
Indica l'atto o la pratica che ha prodotto la situazione attuale: una compravendita, una successione, una variazione catastale (per esempio dopo una ristrutturazione o una fusione di unità).
03Se la visura è di un terreno
La visura di un terreno riporta foglio e particella (senza subalterno) e al posto del classamento ha:
- Qualità: il tipo di coltura (seminativo, uliveto, vigneto, bosco…) oppure "ente urbano" se sulla particella c'è un fabbricato;
- Classe: il grado di produttività, come per i fabbricati;
- Superficie in ettari, are e centiare (1 ha = 100 are = 10.000 m²; 1 ara = 100 m²; 1 centiara = 1 m²);
- Reddito dominicale (spetta al proprietario) e reddito agrario (spetta a chi coltiva).
04Superficie in visura e superficie sulla mappa
Sul nostro sito la superficie di una particella è un calcolo grafico fatto dai vertici del confine disegnato sulla mappa: è utile per farsi un'idea, ma può essere diversa dalla superficie riportata in visura, che è un dato d'archivio. Per atti e pratiche fa fede solo la documentazione catastale ufficiale. Come calcoliamo la superficie.
?Domande frequenti
Che cos'è la rendita catastale?
È il valore fiscale annuo di un immobile stabilito dal catasto. Non è il valore di mercato: serve come base per calcolare imposte come IMU, registro e successioni.
Cosa vuol dire categoria A/2?
A/2 è la categoria delle abitazioni di tipo civile, la più diffusa per gli appartamenti. A/3 indica le abitazioni di tipo economico, A/7 i villini, A/10 gli uffici.
La visura dimostra chi è il proprietario?
Non da sola: il catasto ha valore soprattutto fiscale. La proprietà a tutti gli effetti di legge risulta dai registri immobiliari (Conservatoria).
Perché la superficie in visura è diversa da quella reale?
La superficie catastale si calcola con regole stabilite dal DPR 138/1998: include i muri e conta in parte balconi, terrazzi e pertinenze, quindi non coincide con la superficie calpestabile.